KİRA HUKUKUNDA İHTAR

                                            

     İhtarnamenin Türk Hukuk Sistemindeki yeri nedir? İhtarname ne demektir? Gelen ihtarnameye karşılık vermek zorunlu mudur? Kira Hukukunda ihtarname başlıca hangi durumlarda kullanılır? Bu sorulara sırasıyla cevap vermeye çalışalım.

İhtarnamenin Türk Hukuk Sistemindeki Yeri Nedir?

     İhtarname, bir hukuki fiildir. Fakat bir hukuki işlem değildir. Burada karıştırılmaması gereken husus, “hukuki fiil” ile “hukuki işlemin” aynı manaya gelmediğidir. Evvela, bu iki kavramın tanımını yapmak gerekirse, Hukuki fiil; hukukun kendisine sonuç bağladığı fiillerdir. Hukuki işlem ise, bir veya birden fazla kişinin aynı anda, aynı sonuca yönelik veya sırasıyla yapılan hukuki sonuç doğurmaya yönelmiş irade açıklamalarıdır. Bu bakımdan her hukuki işlem bir hukuki fiil iken her hukuki fiil, bir hukuki işlem değildir. Yani Hukuki fiil, hukuki işlemi de içine alan bir üst kavramdır.

     Hukuki fiiller, ya hukuka aykırı fiil ya da hukuka uygun fiillerdir. Hukuka uygun fiiller, kendi içerisinde irade açıklamaları (1), tasavvur açıklamaları (2) ve duygu veya his açıklamaları (3) olarak 3’e ayrılmaktadır. İrade açıklamaları ise Hukuki işlemler (1), Hukuki işlem benzerleri (2) ve maddi fiillerden (3) müteşekkildir.

     Yukarıdaki silsileyi ortaya koyduktan sonra ihtarnamenin bir hukuki işlem benzeri irade açıklaması olduğunu söyleyebiliriz. O vakit silsile şu şekilde olmaktadır; İhtarname-hukuki işlem benzeri-irade açıklamaları-hukuka uygun fiiller-hukuki fiiller. Binaenaleyh ihtarnamenin bu vasfı dolayısıyla karşı tarafa ulaşmakla, kabul veya ret cevabına gerek olmadan, hukuk düzeni içerisinde tüm hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır.

     Hukuki işlem ile hukuki işlem benzeri irade açıklamasının farkı daha çok nazariyat düzeyinde kalmakta olup, tatbikatta ise fazla ehemmiyeti haiz bulunmamaktadır. Çünkü, temerrüt ihtarı veya mehil vermede olduğu gibi kanunun bazı irade açıklamalarına, beyan sahibinin iradesinden bağımsız doğrudan sonuç bağladığı durumlar hariç olmak üzere hukuki işlem benzeri irade açıklamalarına, hukuki işlemlere ilişkin hükümler kıyasen tatbik edilir.

İhtarname ne demektir?

     İhtarnamenin hukuk düzeni içerisindeki yerini anladıktan sonra Kira Hukuku’nda İhtarnameyi daha iyi inceleyebiliriz. İhtarname, Noter Kanunu Yönetmeliği’nin 98.maddesinde şu şekilde tanımlanmaktadır; “Her türlü hukuki işlemlerde muhatabına kanun, sözleşme, örf ve adetten doğan hak ve-isteklerin yazılı şekilde bildirilmesi veya haber verilmesi için yapılan işlemlere ihtarname veya ihbarname denir”.

Gelen İhtarnameye Cevap Vermek Zorunlu mudur?

     Kira hukukunda bazı hakları kullanabilmek için ihtar çekmek şarttır. Lakin gelen ihtarlara cevap vermek Türk Hukuku’nda şart değildir. Çünkü ihtarname, fatura gibi itiraz edilmemesi halinde kabul manasına gelen belgelerden değildir. Hal böyle olmakla birlikte her ne kadar gelen ihtarlara cevap vermek zorunlu olmasa da ileride açılacak hukuk davalarında kişinin eli kuvvetli olması açısından uygulamada cevabi ihbarname adı altında bir ihbarname ile cevap verilmektedir. Cevap verilmesinin gerekli olup olmadığı bir avukata danışılarak karar verilebilir.

Kira Hukukunda İhtarname Başlıca Hangi Durumlarda Kullanılır?

     Kiracı, kirayı ödemeyip temerrüde düştüğü durumlarda kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilmesi için kiracıya ihtarname ile bir süre vermeli, bu sürede ifa etmemesi durumunda da sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Verilecek süre en az on gün olmalıdır. Konut ve çatılı işyerlerinde ise bu süre en az otuz gün olmalıdır. Sözleşme hukuka uygun bir şekilde feshedildiği takdirde tahliye davası açılabilir.

     Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilmek için konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunmalıdır.

     On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, sözleşmeyi feshetmek için herhangi bir sebep göstermeden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır.

     Yeni malik, evi iktisap ettikten sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtar çekmelidir. İhtarın çekilmediği durumlarda kiracı eski malike ödeme yaparak kira borcundan kurtulabilir. Ayrıca ihtar süresinde çekilmez ise yeni malik, kiracının eski malik ile aralarında oluşturdukları sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu halde durumun şartlarına bağlı olarak ya sözleşmenin sonunda tahliye davası açılabilir ya da yeni malik hükümlerine göre değil, eski malik hükümlerine göre tahliye davası açılır.

     Ev sahibi, kira sözleşmesini sonlandırmak ve kiracısını tahliye edebilmek için sözleşmenin dönüm noktasından 1 ay içerisinde davayı açması gerekir. Açılmadığı takdirde kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır. Evi yeni iktisap etmemiş ev sahibinin, sözleşmeyi feshedip kiracısını tahliye edebilmesi için ihtar şart değildir. Lakin en geç dava tarihine kadar çekilen ihtar, ev sahibinin dava açma hakkını bir yıl uzatır ve böylece süreyi kaçırma sıkıntısı ortadan kalkar.

     Kira tespit davalarında da ihtarname gönderilmektedir. Söz konusu ihtarname bir dava şartı olmayıp pratikte fayda sağlayan bir yöntemdir. Şöyle ki; kira tespit davaları 1 ila 1,5 sene arasında sürmektedir. Dava sözleşmenin dönüm noktasından en geç 30 gün evvelki bir tarihte açılması gerekir. Bu süre zarfında dava açılmayıp aynı süre içerisinde kiraya veren, kiracıya kiranın artırılacağına ilişkin bir ihtarname gönderir ise, dava yeni kira yılının sonuna kadar açılabilir hale gelir ve dava neticesinde belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

     Bir de uygulamada icra yolu ile iki haklı ihtar adı verilen bir tahliye yöntemi vardır. Eğer kiracı bir kira dönemi içerisinde iki kere kirayı ödemede temerrüde düşerek, kendisine ihtar çekilmesine sebebiyet vermiş ise, ihtarda belirtilen süre zarfında kirasını ödemiş olsa bile söz konusu ihtar haklı ihtar yerine geçer ve kiracı icra yolu ile tahliye edilebilir.