1- Kirayı ödediğim zaman ev sahibi kirayı geri gönderiyor. Bu durumda ne yapmam lazım?
2- Ev sahibi kirayı her zaman gönderdiğim banka hesabını kapatmış. Ev sahibine ait başka IBAN numarası bilmiyorum. Bu durumda ne yapmam lazım?
Cevap 1 ve 2: Yukarıdaki iki meseleye sebep olan davranışlar birbirinden farklı olsa da verilecek cevap aynıdır. Kiraya veren taraf bazen kiracıyı temerrüt durumuna düşürmek için kendisine gönderilen kira bedelini kiracıya iade edebiliyor veya kiracının kira bedelini gönderdiği banka hesabını kapatabiliyor. Böylece kiracının kira bedelini zamanında ödeyememesi ve temerrüt halinin oluşması amaçlanıyor. Bu durumda kiracıların çok dikkatli olması lazımdır. Çünkü ev sahipleri “iki haklı ihtar” şartını sağladıkları takdirde kiracısını tahliye edebilir. Eğer tahliye olmak istemeyen bir kiracı iseniz yapılması gereken şudur; Kira bedelini ev sahibine PTT kanalı ile “konutta ödemeli” olarak göndermek ve ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde bir dava açarak “Tevdi mahalli tayini” istemektir. Bu halde Hakim, kiraya veren adına bir bankada hesap açarak kirayı oraya yatırmanızı isteyecektir. Kira bedelini Hakim’in belirlediği hesaba göndererek tahliye olmaktan kurtulabilirsiniz.
3- Ev sahibi yasal yollar ile beni çıkartamayacağı için başkasına resmi bir şekilde satış yaptı. Satış yapılan kişi, ev sahibi ile iş birliği yaparak beni çıkartmak için tahliye davası açtı. Bu durumda ne yapmam lazım?
Cevap 3: Burada “Muvazaa” ve “Kanuna karşı hile” kavramlarını iyi bilmek ve birbirine karıştırmamak gerekir. Muvazaa da irade ile beyan arasında iki taraflı olarak bilinçli bir şekilde yaratılan uyumsuzluk vardır. Yani işlemin tarafları kendi aralarında hükümsüz olduklarını kararlaştırdıkları 3.kişileri aldatmak için görünürde bir işlem oluştururlar. Kanuna karşı hile de ise, hukuk nizamı tarafından yasaklanan bir hukuki işlem ile amaçlanan sonucu elde etmek için, hukuk düzenince meşru olan başka bir işlem yapılır. Muvazaa ile Kanuna karşı hile arasındaki temel fark, muvazaa da taraflar görünürdeki işlemin neticelerini istemezler. Lakin kanuna karşı hile mevzu bahis olduğunda, taraflar hileli işlemin sonuçlarını isterler. Aradaki farkı anladıktan sonra sorumuza dönersek; Ev sahibinin tahliye şartlarını taşımadığı durumda, tahliye şartlarını taşıyan bir başka kişi ile anlaşarak evi veya işyerini o kişi üzerine devrediyor. Devralan kişi ise kiracıya tahliye davası açıyor. Bahse konu olayın, hukuk düzeni içerisindeki karşılığı muvazaadır. Sebebi şudur ki; ev sahibi devralana evini devrederken aslında devrin sonuçlarını istememekte olup tek amaç kiracıyı tahliye edebilmektir. Eğer muvazaalı satış sonrasında kiracıya tahliye davası açılmış ve kiracı davaya cevap dilekçesinde muvazaa iddiasını ileri sürmüş ise, kuvvetle muhtemel tahliye olacaktır. Çünkü Muvazaa iddiası tahliye davasının konusu olmayıp, ayrı bir dava konusudur ve tahliye davasında bu iddia dinlenmeyecektir. Yapılması gereken, tahliye davası açıldığında kiracının Asliye Hukuk Mahkemesinde muvazaanın taraflarına karşı dava açarak muvazaayı tespit ettirmektir. Bu süre zarfında Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış olan dava diğer davadan sonuç alınana kadar bekleyecektir. Eğer Muvazaa bir mahkeme ilamı ile tespit edilirse söz konusu mahkeme ilamı tahliye davasında mahkemeye sunulması gerekir. Böylece açılan tahliye davasında ret kararı alınmış olur.
4- Kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmekle kiraya veren kiracısını tahliye edebilir mi?
Cevap 4: Kiracı 6 ay veya daha fazla süreli olarak imzalanmış kira sözleşmesi ile kiraya oturmuş ise kanun ifadesi ile “on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Kanun, on uzama yılının sonunda ifadesini kullanmıştır. Dolayısıyla ortada bir yıllık kira sözleşmesi var ise uzama yılı bir yılın bitimi ile başlar ve 11 yıllık bir süre ortaya çıkar. Fakat kanun devamında “bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla” ifadesini kullanmak suretiyle aslında kiracı için 12 yıllık bir süre orta çıkartmaktadır. Eğer kira sözleşmesinin imzalanmasından 12 yıl geçmeden tahliye davası açılmış ise, dava mahkeme tarafından reddedilecektir. Ev sahiplerinin ve kiracıların süre hesaplama noktasında dikkatli olması gerekmektedir. Belirttiğimiz hususlar belirli süreli kira sözleşmeleri içindir.
Ayrıyeten belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshedebilir. Dikkat edilirse belirsiz süreli kira sözleşmesinde on yıllık süre kiranın başlangıcından itibaren başlamaktadır.
5- Kiracı eve zarar veriyor. Ne yapmam lazım?
Cevap 5: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilmek için konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunmalıdır. Bu süre sonunda kiralanan eski hale getirilmez ise sözleşme feshedilir, akabinde tahliye davası açılır.
Güvercin Yazıhanesi 
Yorum bırakın