TBK m.347 Sözleşmenin Feshi ve 10 yıllık Süre -1-

Türk Hukukunda kural olarak sözleşme serbestisi ilkesi benimsenmiştir. Fakat kanun koyucu bazı durumlarda sözleşmenin zayıf tarafını korumak için sözleşme serbestisi ilkesini kısıtlamış, taraflar arasında akdedilen sözleşmelere müdahalede bulunmuştur. Kira sözleşmesi de -bilhassa konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri- kanun koyucunun zayıf tarafı korumak için müdahalede bulunduğu sözleşme tipleri arasındadır. Sözleşme serbestisi ilkesine göre taraflar aralarında akdettikleri özel hukuk sözleşmesinin sona erme şartlarını istedikleri gibi belirleyebilecekken konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesi kanunda sayılan sebeplerden birisine dayanmak mecburiyetindedir. Sona erme sebepleri ise kanunda tahdidi olarak sayılmıştır.

Bu bakımdan kiraya veren sözleşmeyi feshetmek istediğinde doğrudan feshedemeyecek, fesih iradesini kanunda sayılan sebeplerden birisine isnat etmek mecburiyetinde kalacaktır. 6098 sayılı kanun öncesinde bu halin hiçbir istinası olmayıp kiraya veren ila nihaye sebeplere bağlı kalmak zorunda iken 6098 sayılı kanun kiraya veren lehine bir düzenleme yaparak belli bir süreden sonra sözleşmeyi sebepsiz olarak feshetme imkanı getirmiştir. Bahse konu bu imkana sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi denilmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347/1 maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi şu şekilde düzenlemiştir;

Bildirim yoluyla fesih, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanmakta olan özel bir hükümdür. Madde ilk olarak “konut ve çatılı işyeri kiralarında” ifadesi ile başlamaktadır. Bu ifadeden ve maddenin kanun içerisindeki yerinden yazımıza konu olan bildirim yoluyla feshin sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olduğu, genel hükümlere tabi kira ilişkilerinde geçerli olmadığı anlaşılmaktadır.

“… kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” ibaresinde kiracının sözleşmeyi feshetme yetkisi ve bu yetkinin kullanılma zamanı düzenlenmektedir. Dikkat edilirse kiraya verenin değil, kiracının sözleşmeyi sona erdirme yetkisinden bahsedilmektedir. Bu sebeple hemen devamında “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” denilerek kiraya verenin sözleşme süresi sonunda sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Tabii ki, burada bahsedilen konut ve çatılı işyerine ilişkin olan belirli süreli kira sözleşmelerinden bahsedilmektedir. Belirsiz süreli sözleşmeler ile ilgili ayrı düzenleme yapılmış olup bir başka yazıda izah edilecektir.

Kira sözleşmesi kurulurken sözleşmenin ne kadar süreceği belli ise, mesela 1 yıllık bir süre belirlenmişse, belirli süreli kira sözleşmesi kurulmuş olur. Eğer sözleşme kurulurken sözleşmenin ne zaman biteceği anlaşılamıyor ise belirsiz süreli kira sözleşmesi kurulmuş olur. Dolayısıyla konut ve çatılı işyerine dair 1 yıllık kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı taraf, sözleşme süresi olan 1 yılın sonundan en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Fakat kiracı sözleşme süresinden en az on beş gün önce fesih iradesini ortaya koymaz ise sözleşme kiraya veren tarafından feshedilemeyeceği gibi kendiliğinden de sona ermez. Sözleşme aynı koşullar ile 1 yıl uzamış sayılır. Burada sözleşme süresinden sonra sözleşmenin belirsiz süreli hale gelmediğini sadece 1 yıl uzamış olduğuna ayrıca dikkat etmek gerekmektedir. Aksi halde sözleşmenin sona erme usulleri karıştırılabilir.

Kanun koyucu, “… kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” hükmüyle kiraya veren için bir kısıtlama getirdikten sonra kısıtlamanın sınırını şu şekilde çizmektedir; “Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılınıın bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Bu hükümler sebebiyle, kiraya veren sözleşmenin bitimini sebep göstererek sözleşmeyi feshedemez. Daha açık anlatımla, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin bitmesi konut ve çatılı işyeri için sözleşmesin sona erme sebebi olarak kabul edilmemiştir. Kiraya veren ancak kanunda tahdidi olarak sayılan diğer sebeplere dayalı olarak sözleşmeyi sona erdirip kiracının tahliyesini isteyebilir. Fakat belli bir süre sözleşme uzayarak devam ederse, kanun koyucu kiraya verene sebep göstermesine gerek olmadan sözleşmeyi sona erdirme imkanını tanımıştır. 10 yıllık süre kuralına göre kiracı sebep gösterilmeksizin tahliye edilebilir. Yalnız 10 yıllık süre bazı zamanlarda yanlış olarak hesap edilerek kiracıya ihtarname gönderilmekte, tahliye davası açılmakta ve açılan dava mahkeme tarafından reddedilmektedir. Bu açıdan 10 yıllık süre hesabının doğru yapılması çok önemlidir. Kanundaki ibareyi incelediğimizde “10 yıllık süre” ifadesi kullanılmamakta, yerine “10 yıllık uzama süresi” ifadesi kullanılmaktadır. Demek oluyor ki, 10 yıllık süre sözleşmenin başlangıcından değil, sözleşme süresinin bitiminden başlıyor. Eğer sözleşme söz gelimi 5 yıllık bir sözleşme ise 10 yıllık uzama süresi 5 yıllık uzama süresinin sonundan itibaren başlayacaktır. İbarenin devamına baktığımızda “bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla” denilmektedir. Bu sebeple, “sözleşmenin başlangıcından 10 yıl sonra dava açılabilir”, ifadesi yanlış bir ifade olduğu gibi, “10 yıllık uzama süresinin sonunda dava açılabilir”, ifadesi de yanlıştır. Kanundaki ifadeyi formüle edersek, “sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi + izleyen uzama yılı” formülüne ulaşırız.

Mesela elimizde 1 yıllık bir kira sözleşmesi olduğunu düşündüğümüzde 1 yıl sözleşme süresi +10 yıllık uzama süresi + 1 yıl izleyen uzama yılı = 12 yıl boyunca kiracı sebepsiz olarak taşınmazdan tahliye edilemez. Sözleşmenin 1 yıl olduğunu kabul ettiğimizde kiraya veren 12.yılın bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulanarak 12.yılın sonundan itibaren sözleşmeyi sona erdirebilir ve tahliye davası açabilir. Eğer sözleşme 2 yıllık ise 13 yıl üzerinden hesap yapılır.

Burada bildirimde bulunduktan sonra kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumunda tahliye davasının ne zaman açılabileceğine dair kanunda hüküm bulunmamaktadır. Hüküm bulunmaması sebebiyle uzama süresinin bitiminden itibaren her zaman davanın açılabileceği kabul edilmelidir. Fakat davanın sıhhatini tehlikeye atmamak için uzama yılının bitiminden 1 ay içinde açılması en risksiz yoldur.

Ayrıca davanın kim tarafından açılacağı meselesi de önemlidir. Kanun bu noktada net olarak “kiraya veren” ifadesini kullanıyor. Dolayısıyla taşınmazın çeşitli sebeplerle el değiştirmediği durumda kira sözleşmesinde imzası bulunmayan taşınmaz malikinin davayı açamaması gerekmektedir. Fakat Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/6229 Esas ve 2017/14491 Karar sayılı ilamında TBK m.347/2 hükmüne göre açılacak davanın kira sözleşmesinde imzası bulunmayan taşınmaz maliki tarafından da açılabileceğini kabul etmiştir. Yine de davanın sıhhati açısından davayı kiraya verenin açması daha doğru olacaktır. Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın miras yoluyla intikal etmesi durumunda ise kimin fesih ihbarını göndermesi gerektiği ve davanın kim tarafından açılması gerektiği Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4826 Esas ve 2017/13248 Karar sayılı ilamında açıkça izah edilmiştir. Eğer taşınmaz elbirliği halinde mülkiyet ise hissedarların hepsi birden fesih ihbarı göndermeli ve dava açmalı iken, taşınmaz paylı mülkiyet ise fesih ihbarı göndermek ve dava açılması için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir.

Son olarak kiraya veren tarafından kiracıya yönelik yapılacak bildirim yazılı şekil şartına tabidir. Nitekim TBK m.348’de “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır” hükmü amirdir. Kiralananın aile konutu olması durumunda ise kiraya veren TBK m.349/3 amir hükmü uyarınca fesih bildirimini iki eşe de ayrı ayrı bildirmek zorundadır.